미래등기시스템, 대출받기 더 힘들어지는 이유는 뭘까?

미래등기시스템, 뭔지 궁금하신가요? 이게 시행되면 사실상 대출받기가 더 힘들어진다는 말이 있는데, 편리하라고 만든 등기시스템인데 왜 그런지 궁금한 분들을 위해 준비했습니다. 무주택자인분들을 위한 팁도 주저리해 놓았으니 궁금하신 분들은 같이 확인해보세요

2025년 1월 31일부터 시행되는 미래등기시스템으로 인해 주택 담보대출이 까다로워지고, 대면 처리가 늘어나며 무주택자들의 내 집 마련 과정이 더욱 복잡해질 전망입니다.

미래등기시스템, 편리해진다더니 더 복잡해진 이유는?

미래등기시스템이라고 들어보셨나요? 미래등기시스템은 주택 거래 과정의 복잡한 등기 절차를 모바일 앱으로 처리할 수 있도록 설계된 새로운 제도입니다. 겉으로 보기에는 편리해 보이지만, 실제로는 여러 가지 문제점을 안고 있어요. 특히 매수인과 매도인 모두가 직접 모바일 앱으로 처리해야 하는 번거로움이 생기게 됩니다.

가장 큰 문제는 매도인의 참여가 필수적이라는 점입니다. 지금까지는 법무사가 대행해주던 복잡한 등기 절차를 매도인이 직접 처리해야 하는데, 모바일에 익숙하지 않은 고령층이나 복잡한 절차를 꺼리는 매도인들의 경우 이를 거부할 가능성이 높습니다. 또한 2006년 이전에 매수한 주택의 경우에는 법원에 전산기록이 없어 비대면 처리가 아예 불가능하다는 제한도 있죠.

부동산 등기 계약서 하단에 기재되는 약관내용을 보여주고 있으며, 이는 미래등기시스템과도 연관이 있다.
미래등기시스템 내용 중

미래등기시스템의 도입으로 인한 실무적인 어려움은 생각보다 더 깊어질 수 있습니다. 특히 다주택자나 임대사업자의 경우 여러 건의 매매를 동시에 진행할 때 큰 혼란이 예상됩니다. 예를 들어, A라는 매도인이 자신의 집을 팔고 그 자금으로 다른 집을 매수하려 할 때, 기존의 프로세스였다면 법무사를 통해 원활하게 처리할 수 있었지만, 이제는 각각의 거래마다 직접 앱으로 처리해야 하는 번거로움이 생기죠.

또한 매도인과 매수인 간의 신뢰 문제도 더욱 중요해질 것으로 보입니다. 특히 동시진행 매매(일명 ‘갈아타기’)의 경우, 한쪽의 거래가 지연되면 연쇄적으로 문제가 발생할 수 있어요. 이런 상황에서 매도인이 앱 처리를 늦게 하거나 실수로 잘못 처리하면, 전체 거래가 무산될 위험도 있습니다.

더구나 미래등기시스템은 전자서명 인증이 필요한데, 이는 공동인증서나 금융인증서와 같은 전자인증 수단을 반드시 보유하고 있어야 한다는 뜻입니다. 고령층이나 디지털 기기 사용이 익숙하지 않은 매도인의 경우, 이러한 인증 과정 자체가 큰 걸림돌이 될 수 있죠.

높으신 분들이 의례그렇듯이 일단 시장에 내놓고 반응을 보면서 이것 저것 수정할 모양인데, 그래서 그런지 공신력이 없다는게 문제 입니다. 간편하면 뭐하나요? 법적인 분쟁이 있을때 확실한 뭔가 대비책같은 공신력이 있어야 되는데, 그게 애매하면 효용이 크게 없지요.

보통 사람들이 착각하는 것이 하나 있는데, 부동산중개업자에게 모두 맡기면 문제가 생기면 부동산업자가 알아서 책임도 지도 해결도 해준다고 생각하는 경향이 있습니다. 그들은 서류를 대신처리하고 확인해주는 말그대로 중개업자이지 계약대행업자가 아니니까 문제가 생기면 당연히 우리가 알아서 책임을 져야합니다.


은행 대출, 이제 발품 팔아야 하나요?

미래등기시스템 도입으로 인해 주요 시중은행들의 비대면 대출 서비스가 크게 제한됩니다. 농협, KB, 우리은행은 2025년 1월 31일부터 비대면 처리를 중단하고, 신한은행의 경우 비대면 처리 후 매수인의 지점 방문이 필요하다고 합니다. 특히 카카오뱅크처럼 지점이 없는 인터넷전문은행의 경우 매매잔금대출 자체가 중단될 수 있는 상황이에요.

다양한 형태의 주택들을 보여주며 미래등기시스템이 어떤 영향을 미칠지 보여주고 있다.
미래등기시스템이 영향을 미칠 부동산

KB국민은행의 경우 매도인이 KB은행 기존 고객이거나 새로 계좌를 개설하는 경우에만 대출이 가능할 수 있다고 안내하고 있습니다. 더구나 근저당설정이 완료될 때까지 매도인의 통장에서 잔금 출금을 제한할 수 있어, 매도인이 다른 주택을 매수하려는 경우 자금 운용에 어려움을 겪을 수 있습니다.

시중은행들의 대응 방식이 서로 다르다 보니, 실제 대출을 받으려는 사람들의 혼란이 가중될 것으로 보입니다. 예를 들어, 같은 아파트를 매수하더라도 어떤 은행을 선택하느냐에 따라 프로세스가 완전히 달라질 수 있어요. 신한은행의 경우 비대면 신청 후 지점 방문이 필요한 반면, KB국민은행은 매도인의 계좌 개설 여부에 따라 처리 방식이 달라집니다.

여기서 주목할 점은 금리 혜택의 변화입니다. 지금까지 비대면 대출의 경우 0.1~0.3%p 정도의 금리 우대가 일반적이었는데, 이제는 이러한 혜택이 사라질 가능성이 높아요. 예를 들어, 3억 원을 대출받는 경우 연간 최대 90만 원의 추가 이자 부담이 생길 수 있습니다.

또한 카카오뱅크나 토스뱅크와 같은 인터넷전문은행 이용자들의 경우, 아예 새로운 은행을 찾아야 할 수도 있습니다. 이는 단순히 대출 은행을 바꾸는 문제를 넘어, 주거래 은행 자체를 변경해야 할 수도 있다는 의미죠.

사실 말은 길게 했지만 편하게 온라인으로 다해결하려고 하지말고 옛날처럼 발품을 팔면 조금더 유리한 조건으로 대출받을 수 있다는 말을 하고 싶은 건데요. 어째 기술은 발전하는데 점점 오프라인으로 해결해야하는일이 늘어나는 느낌이네요


무주택자, 우린 언제 집 사나?

이러니 저러니해도 무주택자분들이 가장 궁금하건 우리는 언제 집사야하나? 뭐 이런 질문 아니겠습니까? 아직은 집값도 높고, 주택가격이 장기적으로 하락한다는 말이 있으니, 급하게 사실 필요는 없어 보입니다.

실거주를 하신다면 월세로 사시다가 경매 물건이나 급매물이 나왔을때 부담없는 선에서 사시는게 좋아보이는데요. 어차피 실거주이기 때문에 주택가격이 내려가도 상관없다는 마음으로 사시는게 좋습니다.

하지만 당장 살 집이 필요한 무주택자들이 있다면, 내 집 마련을 위해 미래등기시스템 대비 준비해야 할 사항들이 있습니다. 우선 거래 은행을 미리 선정하고 해당 은행의 프로세스를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. KB국민은행처럼 특정 조건에서만 대출이 가능한 경우가 있으므로, 매도인과 거래 전에 이러한 사항을 미리 협의해야 합니다.

또한 비대면 대출의 금리 혜택이 사라질 수 있으므로, 대면 대출 시의 금리 조건을 미리 비교해보는 것이 좋습니다. 법무사 비용 절감을 위해 직접 앱으로 처리하는 것도 고려해볼 수 있지만, 처음 거래하는 경우라면 전문가의 도움을 받는 것이 안전할 수 있어요.

독특한 형태의 건물과 토지로, 주택이 아니라고 하더라도 이 또한 미래등기시스템에 영향을 받는다.
독특한 건축물

무주택자 꼭 집을 대출받아 사야겠다면?

앞으로의 주택 거래는 더욱 복잡해질 전망입니다. 따라서 무주택자들은:

  1. 거래 은행의 대출 조건과 프로세스를 미리 파악하기
  2. 매도인과 등기 처리 방식에 대해 사전 협의하기
  3. 필요시 법무사나 전문가의 도움을 받을 준비하기
  4. 대면/비대면 처리에 따른 금리 차이 비교하기 등을 꼼꼼히 체크하며 준비해야 할 것입니다.

미래등기시스템이 가져올 변화에 대비하여, 철저한 사전 준비와 계획이 그 어느 때보다 중요해질 것으로 보입니다.

현재 상황에서 무주택자들이 특히 주목해야 할 점은 시기별 대응 전략입니다. 2025년 1월 31일 이전에 매매계약을 체결하고 잔금일이 이후인 경우는 어떻게 처리될지, 또는 계약금만 치른 상태에서 제도가 바뀌면 어떻게 되는지 등 구체적인 상황별 대처 방안을 미리 파악해둬야 해요.

실제로 제도 시행 초기에는 여러 가지 혼선이 예상되므로, 가능하다면 2025년 2~3월은 피하고 제도가 안정화된 이후에 거래하는 것이 안전할 수 있습니다. 또한 매도인과의 계약서 작성 시, 등기 관련 처리 방식과 기한을 구체적으로 명시하는 것이 좋아요.

부동산 중개사무소를 선택할 때도 미래등기시스템에 대한 이해도가 높은 곳을 찾는 것이 중요합니다. 일부 중개사무소에서는 이미 미래등기시스템 교육을 실시하고 있으며, 이러한 곳들은 거래 과정에서 발생할 수 있는 문제들에 대해 더 전문적인 조언을 제공할 수 있을 거예요.