상업용 부동산 시장의 붕괴 조짐을 보셨나요? 부동산에 관심이 있으시다면 이건 꼭 보고 가셔야 할 것 같아서 준비했는데요. 오늘은 상업용 부동산의 현주소와 국내외 투자 리스크에 대해서 알아보려고 합니다.
1. 상업용 부동산의 현주소: 재택근무와 AI의 영향
상업용 부동산 시장이 요즘 들어 심상치 않은 모습을 보이고 있어요. 특히 미국을 중심으로 한 해외 시장에서 그 징후가 뚜렷하게 나타나고 있죠. 이런 상황의 주된 원인으로는 크게 두 가지를 꼽을 수 있어요. 바로 재택근무의 확산과 AI 기술의 발전입니다.
먼저 재택근무 이야기부터 해볼까요? 2020년부터 전 세계적으로 재택근무가 폭발적으로 늘어나기 시작했어요. 많은 사람들이 회사로 출근하는 대신 집에서 일하게 된 거죠. 이게 왜 상업용 부동산에 문제가 될까요? 간단해요. 사람들이 회사에 안 나오니까 오피스빌딩의 공실률이 높아지는 거예요. 공실률이 높아진다는 건 그만큼 건물주의 수입이 줄어든다는 뜻이에요.
재택근무의 영향은 여기서 그치지 않아요. 오피스빌딩 주변의 상권도 큰 타격을 받게 됩니다. 사람들이 출근을 안 하니까 오피스빌딩 주변의 식당, 쇼핑몰 등도 손님이 줄어들게 되는 거죠. 이렇게 되면 상업용 부동산 전반의 가치가 떨어지게 되는 악순환이 발생해요.
그리고 또 하나, AI 기술의 발전도 상업용 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있어요. 특히 IT 기업을 중심으로 단순 정보 취합 및 정리 업무가 AI로 대체되면서 감원이 크게 늘어났어요. 이는 오피스 수요를 더욱 위축시키는 요인이 되고 있죠.
이런 상황에서 상업용 부동산의 가치는 어떻게 될까요? 네, 떨어질 수밖에 없겠죠. 실제로 미국에서는 2021년 한 해 동안 상업용 부동산 가격이 24%나 올랐다가, 연준이 금리를 올리면서 상황이 급변했어요. 지금은 오히려 가격이 급락하는 모습을 보이고 있죠.
2. 상업용 부동산 투자의 함정: 고금리와 대출의 위험성
상업용 부동산 시장의 현재 상황을 이해하려면 투자 구조에 대해 알아볼 필요가 있어요. 보통 상업용 부동산 투자는 어떻게 이루어질까요? 대부분의 경우, 투자자들은 자기 돈 30% 정도에 70% 정도의 대출을 받아 부동산을 구입해요. 그리고 그 부동산에서 나오는 임대 수입 등으로 대출이자를 납부하고, 남은 돈을 투자자들에게 배당으로 주는 구조죠.
이런 구조는 저금리 시대에는 꽤 괜찮은 투자 방법이었어요. 하지만 지금은 상황이 많이 달라졌죠. 왜 그럴까요? 바로 금리가 올랐기 때문이에요. 미국의 경우, 상업용 부동산에 대한 대출 평균 금리가 2021년 2.6%에서 2023년 6.7%까지 올랐어요. 지금은 더 올랐을 거예요.
이게 왜 문제가 될까요? 임대 수익률과 비교해보면 이해가 쉬울 거예요. 예를 들어, 저금리 시대에는 4%의 임대수익률이 나쁘지 않은 수준이었어요. 하지만 지금처럼 미국 국채 금리가 5%가 넘는 상황에서는 4%의 수익률로는 돈이 안 되는 거죠. 게다가 대출 이자도 올랐으니 투자자들의 부담은 더 커질 수밖에 없어요.
여기서 또 하나 주목해야 할 점이 있어요. 바로 상업용 건물 대출의 특성이에요. 주택 대출과는 좀 다르거든요. 미국의 주택은 99%가 장기 고정금리예요. 그래서 기준금리가 올라도 기존 주택 대출자는 납입 원리금에 차이가 없어 버틸 수가 있죠. 하지만 상업용 건물은 달라요. 변동금리 비중이 절반이 넘어가요. 즉, 상업용 건물 대출의 절반 이상은 기준금리가 올라가면 대출금리도 따라서 올라간다는 말이에요.
고정금리로 대출을 받았다고 해도 문제가 없는 건 아니에요. 보통 3년, 길어야 5년 만기로 대출을 받거든요. 그래서 만기에 연장을 하게 되면 그때 금리가 올라가게 돼요. 결국 어떻게든 금리 상승의 영향을 받게 되는 거죠.
이런 상황에서 상업용 부동산 투자자들은 어떻게 될까요? 네, 많이 힘들어질 수밖에 없겠죠. 실제로 미국에서는 이미 많은 투자자들이 어려움을 겪고 있어요. 특히 지방은행들의 상황이 심각해요. 현재 미국에서 상업용 부동산에 대출을 가장 많이 해준 곳이 은행인데, 그중 51%가 지방은행의 대출이거든요. 그래서 무디스가 상업용 부동산에 많이 노출된 미국 지방은행들 10여 곳의 신용등급을 무더기로 낮추기도 했어요.
3. 한국 금융사들의 해외 상업용 부동산 투자 리스크
이런 상업용 부동산 시장의 불안은 한국 금융사들에게도 영향을 미치고 있어요. 한국 금융회사들이 해외 부동산펀드로 투자한 규모가 얼마인지 아세요? 무려 74조 원이에요. 그중 50조 원 정도가 상업용 부동산에 들어가 있죠. 게다가 국민연금도 40조 원 정도를 해외 부동산에 투자했어요.
이 투자들이 지금 어떻게 되고 있을까요? 안타깝게도 상황이 그리 좋지 않아요. 2024년 상반기 기준으로 해외 부동산 펀드의 수익률이 -10.72%를 기록하고 있어요. 전체 해외 부동산 펀드의 57%가 손실이 나기 시작했고, 특히 2018~2020년에 설정한 상업용 오피스에 손실이 집중되고 있죠.
구체적인 사례를 들어볼까요? ‘키움히어로즈유럽오피스부동산’ 1~4호는 마이너스 71%대 수익률이 나왔어요. 이 펀드들은 네덜란드 암스테르담의 오피스 빌딩인 퀸즈 타워에 투자하는 상품이에요. 감정평가를 해보니, 빌딩의 담보가치가 8520만 유로(1270억 원)로 나왔는데, 이는 2019년 매입가 1억 2973만 유로보다 34% 하락한 거예요.
그런데 왜 담보가치는 34% 하락했는데 수익률은 마이너스 71%까지 나오는 걸까요? 그 이유는 바로 레버리지 때문이에요. 이 펀드는 매입가의 60%를 대출받아 인수했거든요. 그러니까 부동산 가치가 조금만 떨어져도 투자자들의 손실은 훨씬 더 커지는 거예요.
이런 상황에서 한국 금융사들은 어떻게 대응하고 있을까요? 많은 금융사들이 투자자를 구해서 빠져나가는 것(Exit)이 힘들어 보이니, 어쩔 수 없이 만기를 연장하면서 상황 변화를 기다리고 있어요. 하지만 이렇게 만기를 연장하면 새로운 문제가 생겨요. 바로 금리가 뛴다는 거예요.
운이 좋아서 부동산 시장이 회복되면 손실을 만회할 수 있겠지만, 그렇지 않으면 이자비용이 계속 나가면서 손실이 점점 더 커질 수 있어요. 특히 수익률 목표를 높게 잡고 2~3순위나 Equity로 투자한 증권사, 새마을금고, 농수협, 여전사, 공제회 등에서 문제가 커질 가능성이 높아요.
이런 상황은 앞으로도 계속될 것 같아요. 2025년에 만기가 돌아오는 미국 상업용 부동산 대출이 2천조 원이나 되는데, 그중 4건 중 1건에서 문제가 생겼다고 해요. 게다가 모건스탠리에 따르면 2024년 2분기 미국에서 압류된 상업용 부동산 규모가 전 분기에 비해 13% 증가한 205억 5000만 달러래요.
결국 한국 금융사들도 이런 글로벌 추세에서 자유로울 수 없을 거예요. 앞으로 상업용 부동산과 관련된 소식들이 계속해서 나올 텐데, 우리도 이 상황을 잘 지켜봐야 할 것 같아요.