서울 아파트 가격, 왜 오르는 걸까? 출산율 & 병세권

서울 아파트 가격, 왜 오르는 걸까? 최근 서울 아파트 값이 오르고 있다는 소식이 들려오면서 많은 사람들이 궁금해하고 있어. 출산율은 떨어지고 있는데 왜 서울 아파트 가격은 상승세를 보이는 걸까?

 오늘은 3가지 요소가 서울 아파트에 어떻게 영향을 주고 있는지 알아보자!


출산율 저하와 서울 아파트 가격

    우리나라 출산율이 세계 최저 수준으로 떨어졌다는 건 이제 모르는 사람이 없을 정도야. 그런데 이렇게 아이를 안 낳는데 서울 아파트 값은 왜 오르는 걸까?

    이게 바로 많은 사람들이 궁금해하는 부분이지.

    먼저 출산율 얘기부터 해볼까?

    임신한 여성과 아이의 이미지가 보이고 그 뒤로 하락하고 있는 그래프가 포인다.


    한국 출산율 현황

    우리나라 합계출산율이 0.72명이래. 이게 무슨 뜻이냐면, 여성 한 명이 평생 낳는 아이의 수가 1명도 안 된다는 거야. 1970년대만 해도 4.53명이었는데 말이야.

    그때는 1년에 100만 명이 넘는 아기들이 태어났는데, 2023년엔 고작 23만 명 정도만 태어났대.

    이런 추세라면 2025년엔 출산율이 0.61명까지 떨어질 거라고 해. 정말 말도 안 되는 수준이지.

    이러다 보니 태어나는 아기보다 죽는 사람이 더 많아져서 2020년부터는 인구가 줄어들기 시작했어.

    통계청에서는 2070년쯤 되면 지금 5,200만 명인 우리나라 인구가 3,800만 명으로 줄어들 거라고 예측하고 있어.

    그런데 이런 상황에서도 서울 아파트 값은 오르고 있어. 특히 강남 3구나 마포, 용산, 성동구 같은 곳의 아파트 가격이 많이 오르고 있지.

    왜 이런 현상이 일어나는 걸까?

    • 첫 번째 이유는 ‘똘똘한 한 채’ 전략 때문이야. 다주택자에 대한 세금 부담이 커지면서 사람들이 여러 채의 집을 갖는 대신 가치 있는 한 채에 집중하는 거지. 그러다 보니 서울의 핵심 지역 아파트에 수요가 몰리는 거야.
    • 두 번째로는 저금리 정책의 영향이 있어. 은행채 5년물 금리가 많이 떨어져서 주택담보대출 금리도 낮아졌거든. 이러니까 사람들이 대출받아서 집을 사기가 좀 더 수월해진 거지.
    • 세 번째로는 공급 부족 문제가 있어. 재건축이 어려워지면서 새로 지어지는 아파트가 줄어들었거든. 2023년까지만 해도 서울에서 월평균 3,191세대의 아파트가 공급됐는데, 2024년 상반기엔 1,040세대로 확 줄었대.

    이런 요인들이 복합적으로 작용해서 서울 아파트 가격이 오르고 있는 거야. 특히 강남구 삼성동, 대치동, 청담동이나 송파구 잠실동 같은 곳의 가격 상승이 두드러지고 있지.

    그런데 여기서 재밌는 점은 이런 지역들이 대부분 토지거래허가구역으로 지정돼 있다는 거야.

    이 지역에서 아파트를 사면 4개월 안에 실제로 살아야 하고, 2년 동안은 팔거나 전월세를 줄 수 없어.

    그러니까 투기 목적으로 사는 게 어려운 거지.

    그래서 투자 수요가 이 지역 주변으로 몰리고 있어. 강남 3구나 마포, 용산, 성동구 같은 곳 말이야. 이런 곳들은 아직 갭투자가 가능하거든.

    결국 서울 아파트 가격 상승은 전체적인 현상이 아니라 일부 선호 지역을 중심으로 일어나고 있는 거야.

    인구는 줄어들고 있지만, 좋은 위치의 아파트에 대한 수요는 여전히 강하다는 거지.

    이런 현상이 앞으로도 계속될까? 글쎄, 그건 좀 더 지켜봐야 할 것 같아. 인구 감소의 영향이 부동산 시장에 본격적으로 미치기 시작하면 상황이 달라질 수도 있거든.

    하지만 개인적으로는 당분간은 서울의 핵심 지역 아파트 가격은 강세를 유지할 가능성이 높아 보이는건 나만의 착각일까?


    병세권의 부상: 인구 노령화

      다음은 서울 아파트 가격 상승을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 게 바로 ‘병세권’이야. 병세권이 뭐냐고? 대형병원이 가까이 있는 지역을 말해. 왜 이런 곳이 주목받고 있는지 자세히 알아보자.

      우리나라가 고령화 사회로 빠르게 진입하고 있다는 건 다들 알고 있지?

      출산율은 떨어지는데 평균 수명은 늘어나니까 노인 인구 비율이 점점 높아지고 있어. 이런 상황에서 병원 근처에 사는 게 중요해지고 있는 거야.

      특히 주목할 만한 건 ‘평지 병세권’이야.

      여러 아파트들이 밀집해 있는 모습과 함께 서울 아파트 가격 물음표가 보인다,


      병세권이란?

      대형병원이 가까이 있으면서 평지에 위치한 아파트 말이야. 왜 평지가 중요하냐고?

      나이 들면 경사진 곳을 오르내리기가 힘들잖아. 그래서 평지에 있는 아파트가 더 선호되는 거지.

      예를 들어볼까?

      서울아산병원 근처의 송파구 풍납동이나 강동구 천호동, 삼성서울병원 인근의 강남구 일원동 같은 곳이 대표적인 병세권이야. 이런 지역의 아파트 가격이 꾸준히 오르고 있어.

      병세권의 장점은 뭐가 있을까?

      • 첫째, 응급 상황에 빠르게 대처할 수 있어. 중증 질환자나 노인들에게는 정말 중요한 부분이지.
      • 둘째, 정기적인 검진이나 치료를 받기 편해. 병원에 자주 가야 하는 사람들에게는 큰 메리트야.
      • 셋째, 의료 관련 일자리가 많아. 병원 근처에는 의료 관련 업체들이 많이 모여 있거든.

      그런데 여기서 재밌는 점은 병세권이 꼭 노인들에게만 인기 있는 게 아니라는 거야. 젊은 세대들도 미래를 생각해서 병세권 아파트를 찾고 있어. 부모님을 모시고 살 계획이 있거나, 자신의 노후를 준비하는 차원에서 말이야.

      이런 수요 때문에 병세권 아파트의 가격이 오르고 있는 건데, 앞으로도 이런 추세가 계속될 것 같아. 우리나라 인구의 고령화가 계속 진행되고 있으니까 말이야.

      그런데 여기서 한 가지 주의할 점이 있어. 모든 병세권이 다 좋은 건 아니라는 거야. 정말 큰 대형병원 근처여야 하고, 교통이 편리해야 해.

      그리고 아까 말했듯이 평지여야 해. 이런 조건을 다 갖춘 곳이 진짜 ‘똘똘한 한 채’가 될 수 있는 거지.

      병세권이라고 무조건 상승하는건 아니다

      앞으로 병세권은 더욱 주목받을 거야. 특히 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작하면 수요가 폭발적으로 늘어날 수 있어. 그러니까 투자 관점에서 봤을 때, 병세권 아파트는 꽤 매력적인 선택지가 될 수 있을 거야.

      하지만 여기서도 신중해야 해. 모든 병세권이 다 똑같은 가치를 갖는 건 아니니까. 병원의 규모, 주변 인프라, 교통 편의성 등을 꼼꼼히 따져봐야 해. 그리고 앞으로의 개발 계획도 고려해야 하고.

      결국 서울 아파트 가격 상승의 한 축을 병세권이 담당하고 있다고 볼 수 있어. 인구는 줄어들지만 노인 인구는 늘어나는 아이러니한 상황 속에서, 병세권은 더욱 중요한 가치를 갖게 될 거야.

      그래서 많은 전문가들이 미래 노령화 시대의 최고 입지로 병세권을 꼽고 있는 거지.


      재건축 이슈와 서울 아파트 가격

        서울 아파트 가격 얘기를 하다 보면 빠질 수 없는 게 바로 재건축 이야기야. 재건축이 어떻게 서울 아파트 가격에 영향을 미치는지, 그리고 최근에는 어떤 문제가 있는지 자세히 알아보자.

        행복해하는 가족과 작은 아파트의 모습이 보이고 가격이 그래프를 따라 계속 상승하고 있는 모습.


        재건축이 뭐냐고?

        간단히 말하면 오래된 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 거야. 보통 1,000세대 정도 사는 아파트를 허물고 1,400세대 정도 살 수 있는 새 아파트를 짓지.

        그러면 기존에 살던 1,000세대는 일정 금액(이걸 ‘분담금’이라고 해)을 내고 새 아파트에 입주하고, 나머지 400세대는 일반 분양을 하는 거야.

        이 재건축이 서울 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠까?

        우선, 재건축이 예정된 아파트의 가격이 오르지. 새 아파트로 바뀌면 가치가 올라갈 테니까.

        그리고 재건축으로 인해 그 지역의 주거 환경이 좋아지면서 주변 아파트 가격도 덩달아 오르는 경우가 많아.

        근데 최근에는 재건축이 쉽지 않아졌어. 가장 큰 문제는 비용이야. 건설 비용이 많이 올랐거든.

        그러다 보니 기존 세대가 내야 하는 분담금이 너무 많아진 거야.

        예를 들어, 어떤 재건축 단지는 세대당 분담금이 10억 원이 넘는대. 이렇게 되면 재건축을 하고 싶어도 못 하는 거지.

        이런 상황이 서울 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠까?

        일단 새 아파트 공급이 줄어들겠지. 2023년까지만 해도 서울에서 월평균 3,191세대의 아파트가 공급됐는데, 2024년 상반기엔 1,040세대로 확 줄었대. 공급이 줄어들면 뭐가 오르지? 그렇지, 가격이 오르는 거야.

        특히 강남 3구나 마포, 용산, 성동구 같은 인기 있는 지역의 아파트 가격이 많이 오르고 있어. 이런 지역은 재건축 수요도 많고, 새 아파트에 대한 선호도도 높거든.

        그런데 재건축은 어렵고 새 아파트는 안 지어지니까 기존 아파트 가격이 오르는 거야.

        그런데 여기서 재밌는 점은 모든 재건축 아파트의 가격이 다 오르는 건 아니라는 거야. 재건축 비용이 너무 많이 들어서 사업성이 떨어지는 단지들은 오히려 가격이 정체되거나 떨어지기도 해.

        그래서 요즘엔 ‘똑똑한 재건축’이란 말이 나오고 있어. 사업성이 있는 재건축 단지를 골라내는 게 중요해진 거지.

        재건축과 관련해서 또 하나 주목할 만한 점은 ‘안전진단’ 제도야. 재건축을 하려면 먼저 안전진단을 통과해야 하는데, 최근에 이 기준이 좀 완화됐어.

        이게 뭐가 중요하냐고?

        안전진단이 완화되면 재건축을 할 수 있는 아파트가 늘어나니까, 장기적으로 봤을 때 새 아파트 공급이 늘어날 수 있다는 거야.

        그런데 이게 또 양날의 검이야. 재건축 공급이 늘어나면 단기적으로는 집값이 오를 수 있지만, 장기적으로는 오히려 가격 상승을 억제하는 요인이 될 수도 있거든.

        새 아파트가 많이 지어지면 수요와 공급의 균형이 맞춰질 테니까.

        여기서 우리가 주목해야 할 건 ‘시간’이야.

        재건축은 하루아침에 이뤄지는 게 아니거든. 보통 10년 넘게 걸리는 경우가 많아. 그 사이에 부동산 시장 상황이 어떻게 변할지 모르는 거지.

        지금 재건축 기대감으로 가격이 오른다고 해서 그게 계속 유지될 거라고 보장할 순 없어.

        그리고 재건축이 서울 아파트 가격에 미치는 영향은 지역마다 다르다는 것도 알아둬야 해. 강남 같은 곳은 재건축 기대감이 크게 작용하지만, 다른 지역은 그렇지 않을 수 있어.

        심지어 어떤 지역은 재건축으로 인해 오히려 집값이 떨어지는 경우도 있대. 예를 들어볼까?

        강남구 대치동의 은마아파트 같은 경우는 재건축 기대감으로 가격이 계속 오르고 있어. 반면에 노원구나 강서구 같은 곳의 재건축 단지들은 그렇지 않아. 왜 그럴까? 그 지역의 전반적인 집값 수준이나 새 아파트에 대한 수요가 다르기 때문이야.

        재건축 프리미엄

        그래서 요즘엔 ‘재건축 프리미엄’이란 말도 조심스럽게 써. 과거엔 재건축만 되면 무조건 돈을 벌 수 있다고 생각했는데, 이제는 그렇지 않다는 거지.

        재건축 비용, 분담금, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 해.

        결국 재건축과 서울 아파트 가격의 관계는 복잡해. 단순히 ‘재건축=가격 상승’이라고 볼 순 없어. 지역, 시기, 비용 등 여러 요인을 함께 봐야 한다는 거지.

        그래도 한 가지 확실한 건 재건축이 서울 아파트 시장의 중요한 변수라는 거야. 재건축 정책이 어떻게 바뀌느냐에 따라 서울 아파트 가격도 크게 영향을 받을 수 있어.

        그래서 투자자들은 재건축 관련 뉴스나 정책 변화를 항상 주시하고 있지.

        앞으로 재건축은 어떻게 될까?

        글쎄, 쉽게 예측하기는 어려워. 정부 정책, 경제 상황, 인구 변화 등 여러 요인이 복합적으로 작용하니까. 하지만 한 가지 확실한 건, 재건축은 앞으로도 서울 아파트 가격에 큰 영향을 미칠 거라는 거야.

        그러니까 서울 아파트에 투자하려는 사람들은 재건축 이슈를 꼭 체크해봐야 해. 어떤 단지가 재건축 대상인지, 사업성은 있는지, 주변 시세는 어떤지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 거지. 그래야 ‘똑똑한 투자’가 될 수 있을 거야.

        정리해보면, 재건축은 서울 아파트 가격의 중요한 요인 중 하나야. 하지만 그 영향은 단순하지 않아. 지역, 시기, 비용 등 다양한 요소를 고려해야 하고, 장기적인 관점에서 봐야 해.

        재건축이 서울 아파트 가격을 올리는 요인이 될 수도 있지만, 반대로 가격 상승을 억제하는 요인이 될 수도 있다는 걸 명심해야 해.

        결국 서울 아파트 가격이 오르는 이유는 단순히 하나로 설명할 수 없어.

        출산율 저하, 병세권의 부상, 재건축 이슈 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있는 거지.

        이런 요인들을 종합적으로 고려해야만 서울 아파트 시장의 흐름을 제대로 이해할 수 있을 거야.

        그리고 잊지 말아야 할 건, 부동산 시장은 항상 변한다는 거야.

        지금 상승세를 보이고 있다고 해서 그게 영원히 지속되리란 보장은 없어. 인구 감소, 경제 상황 변화 등 다양한 요인에 의해 언제든 시장 흐름이 바뀔 수 있다는 걸 명심해야 해.

        그래서 서울 아파트에 투자하려는 사람들은 항상 깨어있어야 해. 시장 동향을 꾸준히 체크하고, 다양한 정보를 수집해야 한다는 거지. 그래야만 현명한 투자 결정을 내릴 수 있을 거야.