스트레스 DSR, 내집마련 힘들어 지는 이유

스트레스 DSR 2단계 시행된다는 소식 들으셨나요? 이로 인한 내 집 마련이 어려워질 것 같은데요. 연봉 4000만원인 직장인을 예시로 하여 왜 이런 정책을 해야만 하고 시행되면 어떤 일이 벌어지며 우리는 앞으로 어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다.

1. 스트레스 DSR 개념과 시행 배경

스트레스 DSR이 뭐냐고요? 간단히 말해서 ‘미래의 금리 폭탄’을 미리 방지하기 위한 대출 규제예요. DSR은 ‘총부채원리금상환비율’의 줄임말인데, 여기에 ‘스트레스’라는 단어가 붙었다는 건 더 빡세진다는 뜻이죠.

정부가 이런 제도를 왜 시행하느냐고요? 글쎄요, 아마도 우리나라 사람들이 너무 빚을 좋아해서? (농담이에요, 진지하게 들으시면 안 돼요!)

사실 진짜 이유는 가계부채 관리에요. 우리나라 가계부채가 너무 많아져서 정부 입장에서는 밤잠을 설칠 정도거든요. 2023년 말 기준으로 가계부채 규모가 무려 1,075조원에 달한다고 해요.

이게 얼마나 큰 돈인지 감이 안 오시죠? 2025년 1년 예산이 660조원 정도 되니까 어마어마한 돈인데, 쉽게 말하면 우리나라 국민 한 명당 약 2,000만원씩 빚을 지고 있는 셈이에요. 갓난아기부터 할아버지까지 모두요!

정부는 이 제도를 통해 가계부채의 증가세를 억제하고, 미래의 금리 상승에 대비하려고 해요. 특히나 변동금리 대출이 많은 우리나라 실정을 고려하면, 금리가 올라갔을 때 많은 가구가 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있거든요.

스트레스 DSR은 이런 상황을 미리 방지하기 위해 대출 심사 시 현재 금리보다 더 높은 ‘스트레스 금리’를 적용해서 대출 한도를 정해요. 쉽게 말해서, “지금은 금리가 낮아서 갚을 수 있을 것 같지만, 나중에 금리가 오르면 갚을 수 있을까?”를 미리 따져보는 거죠.

이 제도는 단계적으로 시행되고 있어요. 1단계는 2024년 2월 26일부터 시작됐고, 2단계는 2024년 9월 1일부터 시작될 예정이에요. 3단계는 2025년 7월 1일부터 적용되는데, 그때가 되면 모든 가계대출에 스트레스 DSR이 적용돼요.

정부 입장에서는 이 제도가 꼭 필요하다고 봐요. 왜냐고요?

우리나라 경제가 가계부채라는 시한폭탄을 안고 있기 때문이에요. 만약 금리가 급격히 오르거나 경제 상황이 나빠지면, 많은 가구가 대출금을 갚지 못하는 상황이 올 수 있거든요. 그러면 은행들도 위험해지고, 결국 경제 전체가 위험해질 수 있어요.

하지만 이 제도로 인해 시장이 어떻게 변할지는 아직 불확실해요. 단기적으로는 대출이 어려워져서 부동산 시장이 위축될 수 있어요. 집값이 떨어질 수도 있고요. 하지만 장기적으로는 가계부채 증가세가 줄어들어 경제의 안정성이 높아질 거예요.

결국 스트레스 DSR은 ‘고통스러운 약’이라고 할 수 있어요. 당장은 힘들지만, 나중에 더 큰 위기를 막기 위한 거죠. 하지만 이 ‘약’을 먹느라 당장 집을 사기 힘들어지는 사람들 입장에서는 달갑지 않겠죠? 특히 연봉 4000만원 정도 버는 직장인들에게는 더욱 그럴 거예요. 이제 그 이야기를 해볼까요?

2. 연봉 4000만원 직장인의 내 집 마련 시나리오

스트레스 dsr이 시행되면 1~3단계까지 단계별로 진행되는데 이게 진행되면 집을 살때 대출을 더 작게 해준다고 생각하시면 편하실것 같아요.

자, 이제 연봉 4000만원인 직장인 김내집 씨의 이야기를 들어볼까요? 김내집 씨는 30대 초반의 평범한 직장인이에요. 열심히 일해서 매달 330만원 정도의 급여를 받고 있죠. 세금이랑 4대 보험료를 제외하면 실수령액은 280만원 정도 될 거예요.

김내집 씨는 서울 근교의 5억짜리 아파트를 사고 싶어해요. 꿈이 크죠? 하지만 현실은 냉정해요. 스트레스 DSR이 적용되면 김내집 씨의 꿈은 더욱 멀어질 수밖에 없어요.

우선, 5억짜리 아파트를 사려면 최소 20%인 1억원의 계약금이 필요해요. 김내집 씨가 매달 100만원씩 저축한다고 해도 1억원을 모으는 데 무려 8년 4개월이 걸려요. 그동안 집값이 오르지 않기를 바라면서요.

계약금을 어떻게든 마련했다고 치죠. 이제 남은 4억원을 대출받아야 해요. 하지만 스트레스 DSR이 적용되면 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어들어요.

현재 DSR 규제하에서 김내집 씨가 받을 수 있는 최대 대출액은 대략 2억 5천만원 정도예요. 하지만 스트레스 DSR이 적용되면 이 금액이 2억 3천만원 정도로 줄어들 거예요. 약 2천만원이 줄어드는 셈이죠.

게다가 이 대출을 받으려면 매달 갚아야 할 원리금이 100만원을 훌쩍 넘어요. 김내집 씨의 월급에서 절반 가까이를 대출 상환에 써야 한다는 뜻이에요. 나머지로 생활이 가능할까요?

결국 김내집 씨는 두 가지 선택지 앞에 서게 돼요. 하나는 더 작은 집을 알아보는 거예요. 3억대 초반의 집으로 눈을 돌려야 할지도 몰라요. 다른 하나는 더 오랜 기간 저축을 해서 목돈을 더 모으는 거예요. 하지만 그동안 집값이 더 오르면 어쩌죠?

이렇게 스트레스 DSR은 김내집 씨 같은 평범한 직장인들의 내 집 마련 꿈을 더욱 어렵게 만들고 있어요. 꿈은 크지만 현실의 벽은 더 높아지고 있는 거죠.

하지만 모든 게 부정적인 것만은 아니에요. 이런 규제로 인해 무리한 대출을 받지 않게 되니, 나중에 금리가 오르더라도 대출금 상환에 어려움을 겪을 가능성이 줄어들죠. 또한 부동산 시장이 과열되는 것을 막아 집값 안정에도 도움이 될 수 있어요.

그래도 김내집 씨 입장에서는 답답할 수밖에 없겠죠. “나는 그저 평범하게 살 집 한 채 갖고 싶었을 뿐인데…”라고 한숨 쉬겠어요.

이런 상황에서 김내집 씨는 어떤 선택을 해야 할까요?

3. 스트레스 DSR 시대의 내 집 마련 전략

자, 이제 김내집 씨가 취할 수 있는 전략을 알아볼까요? 스트레스 DSR 시대에도 내 집 마련의 꿈을 포기할 순 없잖아요?

첫째, 저축을 더 열심히 해야 해요. 네, 뻔한 소리 같죠? 하지만 가장 확실한 방법이에요. 김내집 씨가 매달 저축하는 금액을 100만원에서 150만원으로 늘린다면 어떨까요? 힘들겠지만, 1억원을 모으는 데 걸리는 시간이 8년 4개월에서 5년 7개월로 줄어들어요.

둘째, 정책 모기지를 활용해보는 거예요. 정부에서 시행하는 내 집 마련 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 상품들은 스트레스 DSR의 적용을 받지 않아요. 금리도 일반 시중 은행보다 낮고요. 다만 소득이나 주택가격 등의 조건이 있으니 꼼꼼히 살펴봐야 해요.

셋째, 투자를 통해 자산을 불려보는 거예요. 하지만 이건 리스크가 따르니 신중해야 해요. 주식이나 펀드 투자를 고려해볼 수 있지만, 전문가의 조언을 구하고 신중하게 접근해야 해요. “로또보다는 낫지만, 은행보다는 위험하다”는 말 명심하세요!

넷째, 규제가 덜한 지역이나 소형 주택을 고려해보는 거예요. 서울 근교 대신 조금 더 먼 지역을 알아보거나, 아파트 대신 빌라를 고려해볼 수 있어요. 처음부터 꿈꾸던 집에 살 순 없겠지만, 내 집 마련의 첫 걸음을 뗄 수는 있겠죠.

다섯번째, 공동구매나 협동조합 주택을 알아보는 것도 방법이에요. 뜻이 맞는 사람들과 함께 집을 사거나 만드는 거예요. 혼자서는 어려워도 여럿이 힘을 모으면 가능할 수 있어요. 물론 이것도 쉽진 않겠지만요.

여섯번째, 전세나 월세로 시작해서 차근차근 자금을 모아가는 전략도 있어요. 당장 내 집 마련은 어렵더라도, 전세자금 대출을 활용해 괜찮은 집에서 살면서 돈을 모을 수 있어요. 전세자금 대출은 아직 스트레스 DSR 적용 대상이 아니거든요.

스트레스 DSR로 인해 내 집 마련의 길이 더 멀어진 것은 사실이에요. 하지만 불가능한 건 아니에요. 김내집 씨도, 여러분도 포기하지 마세요. 꾸준히 노력하고 현명하게 준비한다면 언젠가는 꼭 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 거예요.