에어비앤비 불법, 제목이 좀 자극적이지만 국내 공유숙박업소 중 상당수가 불법으로 운영되고 있다고 하는데요. 이전에도 그랬지만 앞으로는 더욱 국내에서 에어비앤비를 통한 국내 숙박업을 하시는 분들을 반대하고 싶은 결정적인 이유에 대해 알려드리려고합니다.
목차
1. 주거용 건물의 불법 숙박업 문제
에어비앤비가 한국에서 사업을 하는 데 있어 가장 큰 걸림돌은 바로 주거용 건물에서의 불법 숙박업 문제입니다. 놀랍게도 한국의 에어비앤비 숙소 중 90% 이상이 불법으로 운영되고 있다고 해요. 이게 대체 어떻게 가능한 일일까요?
우선, 아파트나 원룸, 주거용 오피스텔 같은 곳에서 숙박 영업을 하는 것 자체가 불법이에요. 이런 주거용 건물에서는 숙박업을 할 수 없도록 법으로 정해져 있거든요. 그런데 에어비앤비에 올라오는 숙소의 대부분이 이런 주거용 건물이에요. 심지어 일반 오피스텔도 숙박업으로 쓰면 불법이에요.
에어비앤비 불법 영업이 적발되면 어떤 처벌을 받게 될까요?
공중위생관리법 위반으로 최대 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금을 물 수 있어요. 실제로는 보통 한 번 적발될 때마다 100만 원 정도의 벌금을 내는 경우가 많다고 해요.
그런데 이런 불법 영업의 위험성은 단순히 벌금을 내는 것에 그치지 않아요. 만약 불이 나거나 건물에 문제가 생겼을 때 정말 큰 곤란을 겪을 수 있어요. 왜냐하면 불법으로 숙박시설을 운영한 것이기 때문에 화재보험 등의 피해 보상에서 제외될 가능성이 높아지거든요. 이건 정말 심각한 문제예요.
그럼 주거용 건물에서 합법적으로 에어비앤비를 할 수 있는 방법은 없을까요? 사실 아주 없는 건 아니에요. 관할 구청에 민박업 신고를 하고 사업자등록을 내면 돼요. 하지만 여기에도 큰 제약이 있어요. 구청에서는 ‘외국인도시민박업’과 ‘한옥체험업’ 두 가지 중 하나로만 사업자등록을 내줘요.
외국인도시민박업으로 등록하면 외국인만 손님으로 받을 수 있어요. 한국인은 받을 수 없죠. 한옥체험업으로 등록하려면 말 그대로 한옥이어야 해요. 일반 아파트나 원룸으로는 안 돼요. 이렇게 제한이 많다 보니 합법적으로 에어비앤비를 운영하기가 정말 쉽지 않은 거예요.
게다가 허가를 받았다고 해서 끝난 게 아니에요. 소방안전 설비도 갖춰야 하고, 관할 구청에 신고도 해야 하고… 해야 할 일이 한두 가지가 아니에요. 외국인 전용 숙박시설로 운영한다고 해도, 홍대 같은 일부 인기 지역을 제외하면 외국인만으로 빈방 없이 운영하기가 쉽지 않아요.
이런 상황에서 에어비앤비는 2024년 7월, 큰 변화를 예고했어요. 2024년 10월부터 영업신고증 제출을 의무화하겠다고 발표한 거예요. 신규 숙소는 10월부터 바로 적용되고, 기존 숙소들은 2025년까지 유예기간을 준다고 해요. 이 말은 곧 2025년 말이 되면 한국에서 에어비앤비가 거의 사라질 수도 있다는 뜻이에요.
이렇게 되면 에어비앤비가 그동안 채워왔던 취사형 숙박 부분에 큰 빈틈이 생기게 돼요. 호텔에는 취사시설을 설치할 수 없잖아요. 하지만 많은 여행객들이 숙소에서 간단한 취사를 하는 걸 좋아해요. 이 수요를 어떻게 채울 수 있을지가 앞으로의 큰 과제가 될 것 같아요.
2. 생활형 숙박시설의 규제와 한계
에어비앤비의 불법 운영 문제를 해결하기 위한 대안으로 생활형 숙박시설이 등장했어요. 이게 뭔지 아시나요? 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념이에요. 보통 ‘레지던스’라고 부르는데, 취사가 가능한 생활형 숙박시설이 2012년에 도입됐어요.
이 생활형 숙박시설(줄여서 ‘생숙’)은 주택이 아닌 숙박업으로 분류돼요. 그래서 주택법이 아니라 건축법의 적용을 받게 됐죠. 이렇게 되면서 주택의 여러 규제에서 자유로워졌어요. 예를 들어, 청약저축이 없어도 누구나 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아요. 또 종부세와 양도소득세도 중과되지 않았죠. 아파트가 아니다 보니 LTV 규제 같은 대출 규제도 받지 않았어요.
이런 상황에서 한국의 아파트 가격이 본격적으로 오르기 시작했어요. 그러다 보니 생활형 숙박시설에 대한 관심이 높아졌죠. 게다가 잘못된 분양 홍보도 문제를 키웠어요. 생활형 숙박시설에 거주할 수 있고, 심지어 주민등록 전입까지 가능하다는 홍보가 공공연하게 이뤄졌거든요. 실제로 초기에는 주민등록 전입이 허용되기도 했어요.
이렇게 되니까 생활형 숙박시설과 아파트, 주거용 오피스텔의 경계가 불분명해지기 시작했어요. 심지어 생활형 숙박시설에 수천 대 1의 청약 경쟁이 벌어지기도 했죠. 아파트 규제의 풍선효과라며 이슈가 되기 시작했어요.
그러자 정부가 규제에 나섰어요. 2021년 10월 14일, 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하지 못하도록 금지했고, 전월세와 전입신고도 못하게 만들었어요. 동시에 불법 숙박업에 대한 규제도 강화했죠. 생활형 숙박시설로 불법 숙박업을 하면 위생관리법 위반으로 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하 벌금을 내야 해요.
이행강제금
더 무서운 건 이행강제금이에요. 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하면, 매년 시가 표준액의 10%를 일종의 벌금으로 내야 해요. 이행강제금의 계도 기간이 2024년 12월 14일에 끝나요. 그러니까 내년부터는 매년 생활형 숙박시설 시가 표준액의 10%를 벌금으로 내야 하는 거예요.
정부가 3년의 계도 기간을 준 이유는 그 사이에 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 바꾸라는 거였어요. 하지만 이게 말처럼 쉬운 일이 아니에요. 생활형 숙박시설과 주거용 오피스텔은 승인 요건에 큰 차이가 있거든요.
예를 들어, 생숙은 주로 상업지역에 건설됐는데, 이런 곳에 주거용 오피스텔을 짓는 건 규제가 많아요. 또 주차장도 문제예요. 생숙은 오피스텔의 1/3 정도 주차장만 있으면 됐는데, 주거용 오피스텔로 바꾸려면 주차장을 크게 늘려야 해요.
운 좋게 오피스텔 건설이 가능한 목 좋은 지역에 생숙이 있고, 주차장도 많이 늘릴 수 있다고 해도 또 다른 문제가 있어요. 바로 분양자들의 동의예요. 생활형 숙박시설을 오피스텔로 바꾸려면 소유자 100% 동의가 필요해요. 이게 얼마나 어려운 일인지 상상이 가시나요?
최근에 강서구 마곡동의 ‘롯데캐슬 르웨스트’라는 생활형 숙박시설이 이 험난한 과정을 통과하고 있어요. 876실 규모로 2021년에 전용 84㎡를 16억 1000만 원에 분양했는데, 무려 657대 1의 경쟁률로 완판됐대요. 하지만 이후 수분양자들이 사기분양 계약 취소소송을 내는 등 분란이 있었죠.
다행히 오피스텔로 용도가 변경되면서 문제가 해결될 것 같아요. 서울시가 오피스텔이 가능하도록 지구단위계획을 조정해 줬고, 롯데건설은 주차장을 확보하고 150억 원의 추가 부담금을 내기로 했어요. 단지 내 주차장을 최대한 늘리고, 부족한 부분은 옆 단지 주차장을 야간에 개방하는 방식으로 허가를 받았대요.
이렇게 전환에 성공한 다른 사례도 있어요. 안양의 ‘평촌푸르지오센트럴파크’, 부산 해운대의 ‘에이치스위트해운대’, 전남 여수의 ‘골드클래스더마리나’ 등이 용도변경에 성공했죠. 하지만 이런 성공 사례가 많지는 않아요. 전국 생숙 10만 3820실 중에 주거용 오피스텔로 전환된 비율이 고작 1173실밖에 안 된대요.
그럼 오피스텔 변경이 불가능하다면 어떻게 해야 할까요?
원칙대로 생활형 숙박시설로 활용하는 방법이 있기는 해요. 하지만 이것도 쉽지 않아요. 개인이 숙박업을 하려면 30실 이상을 소유해야 하거든요. 30실 미만이라면 30명 이상의 생숙 소유자가 모여서 위탁운영자를 선정해야 해요.
개인이 생활형 숙박시설을 에어비앤비로 운영하는 건 불법이에요. 30명 이상이 모여서 위탁업체를 통해 해야 하는데, 이렇게 하면 수익을 내기가 쉽지 않아요. 위탁업체의 운영비용과 이익을 고려하면 남는 게 별로 없거든요.
마지막 방법은 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔과 같은 준주택으로 인정받는 거예요. 이렇게 되면 숙박업으로 신고할 필요 없이 일반 주택처럼 전월세를 놓을 수 있어요. 하지만 이것도 쉽지 않아 보여요. 여야 간 찬반이 갈리고 있고, 기존 주택과의 형평성 문제, 안전성 등 여러 이슈가 있거든요.
3. 에어비앤비의 불확실한 미래
에어비앤비 불법 영업이 어느정도 해결 된다고 하더라도 에어비앤비의 한국 사업이 앞으로 어떻게 될지 정말 불확실해 보여요. 현재 생활형 숙박시설의 소유자나 수분양자가 17만 명 정도라고 해요. 게다가 앞으로도 계속 생숙이 늘어날 예정이에요. 2024년에 4890실, 2025년에 4544실, 2026년 이후에는 6632실이 추가로 준공될 예정이래요.
그런데 여기서 재미있는 점은 이 문제가 정치인들의 관심을 크게 끌지 못한다는 거예요. 왜 그럴까요? 아파트 같은 경우는 이해관계자가 수천만 명이나 되니까 표로 직결되잖아요. 하지만 생활형 숙박시설은 이해관계자 수가 그에 비해 훨씬 적어요. 그러다 보니 정치인들의 관심권에서 벗어나 있는 상황이에요.
사실 이 문제는 지식산업센터 못지않게 심각해요. 하지만 이해관계인 숫자가 많지 않아서 사회적인 이슈로 부각되기 어려운 상황이에요. 그래서 답이 잘 안 보이는 상황이에요.
여기서 우리가 다시 에어비앤비로 눈을 돌려볼 필요가 있어요. 에어비앤비가 2024년 10월부터 영업신고증 제출을 의무화한다고 했잖아요? 이렇게 되면 여행객들을 위한 숙박시설이 부족해질 가능성이 있어요. 그러면 어떻게 될까요?
제도를 잘 구성하면, 생활형 숙박시설이 에어비앤비의 장점을 활용할 수 있는 숙박시설로 공급될 수도 있을 것 같아요. 솔직히 말해서, 불법이긴 하지만 에어비앤비 같은 숙박 형식이 일부 숙박객들에게는 선호도가 높은 건 사실이에요.
주민들에 대한 소음, 쓰레기 등의 문제가 있었지만, 숙박시설로 설계된 생활형 숙박시설을 잘 활용하면 괜찮은 숙소로 재탄생할 수 있지 않을까요? 에어비앤비가 한국에서 사라지는 건 아쉽긴 해요.
에어비앤비 불법 둘째치고 운영이 너무 빡빡하다
하지만 여기서 한 가지 중요한 점을 짚고 넘어가야 해요. 바로 호스트들의 입장이에요. 몇 년 동안 에어비앤비를 운영해본 호스트들의 경험을 들어보면, 점점 호스트에게 불리한 방향으로 가고 있다는 게 분명해 보여요.
사실 네이버 숙박플랫폼이 활용도가 높긴 했지만, 여러 플랫폼을 경험해본 결과, 자사몰을 제외하고는 대부분의 플랫폼이 ‘기득권 뺏기 놀이’에 가깝다고 해요. 처음에는 호스트 위주의 정책인 것처럼 가입을 유도하다가, 점차 자신들의 이익을 늘리면서 호스트를 힘들게 하고 게스트 위주의 정책으로 바뀐다는 거예요.
특히 에어비앤비는 상대평가라는 독특한 시스템으로 세계적인 인기를 끌었어요. 호스트들이 손님을 선별해서 받을 수 있었거든요. 그런데 ‘즉시예약’이라는 새로운 시스템을 도입하면서 상황이 바뀌기 시작했어요. 즉시예약을 하지 않으면 유입률이 낮아진다는 거예요.
그래도 호스트들은 손님을 선별할 수 있다는 이유로 에어비앤비를 계속 이용했어요. 하지만 최근 들어 문제가 생기기 시작했어요. 바로 예약취소 건 때문이에요. 게스트가 예약을 취소하면 호스트가 손해를 보지만, 호스트가 문제가 생겨 취소하면 무조건 패널티를 물어야 한다는 거예요.
기존에는 호스트에게 유리한 정책이 있었어요. 불가피한 상황으로 당일 예약을 취소해야 할 때 패널티 없이 진행할 수 있는 기회가 있었거든요. 그런데 이제는 그런 정책이 없어졌대요. 게스트에게 유리한 조건으로 바뀌었다는 거죠.
이런 상황에서 많은 호스트들이 에어비앤비에 등을 돌리고 있어요. 다른 플랫폼도 많은데 굳이 에어비앤비 하나 때문에 스트레스 받으면서 운영할 필요가 없다고 생각하는 거죠. 특히 콘도만 운영하는 입장에서는 자사몰만 운영해도 충분하다고 봐요.
이런 호스트들의 불만은 에어비앤비에 큰 타격이 될 수 있어요. 호스트 한 명을 잃는 게 아니라 수백, 수천 명의 호스트가 등을 돌릴 수 있거든요. 작은 패널티 하나가 회사의 한 해 수익에 큰 영향을 미칠 수 있다는 거죠.
결국 에어비앤비의 미래는 불확실해 보여요. 생활형 숙박시설과 연계해서 새로운 길을 찾을 수 있을지, 아니면 호스트들의 이탈로 인해 어려움을 겪게 될지… 앞으로의 상황을 지켜봐야 할 것 같아요.
하지만 한 가지 확실한 건, 앞으로 숙박업계는 큰 변화를 겪게 될 거라는 거예요. 에어비앤비 불법 영업, 생활형 숙박시설의 규제, 호스트들의 불만… 이 모든 요소들이 복합적으로 작용하면서 새로운 형태의 숙박 서비스가 등장할 수도 있겠죠. 우리는 이런 변화에 주목하면서, 더 나은 숙박 환경을 만들어가는 방안을 모색해야 할 것 같아요.