에어비엔비, 이제 막 하려고 하시는 분들은 운영하려고 하면 뭐가 필요한지가 가장 궁금하실 겁니다. 준비기간이 너무 길어도 안되고 내가 준비하기 어려울 수도 있으니 미리 알아보려고 하시는 걸텐데, 어떤 점들이 있는 확인해 보겠습니다.
에어비엔비 사업 운영시 가장 큰 장애물은 동의!
에어비엔비는 외국인관광도시민박업으로 사업자를 등록해서 진행하셔야 하는데요. 이전에는 오피스텔이나 원룸도 다 올려서 불법으로 운영되다가 지금은 이렇게 투룸이상에 정식으로 사업자를 등록 후 사용하셔야 진행하는데 문제가 없습니다.
이런 상황이니 만큼 기존 매물의 70%이상을 차지하고 있던 불법 증축 건축물 혹은 원룸이나 오피스텔에서 사업을 진행하던 분들이 대거 퇴출되고 있습니다. 그래서 2025년 하반기부터 매물양이 많이 줄어들 전망인데요. 그렇게 되면 당연히 가격 상승과 함께 기회도 늘어갈 것으로 생각됩니다.
여려분도 이런 생각에서 에어비엔비를 시작하셨을 텐데 운영할때 가장 걸림돌이 되는 건 무엇일까요?
일반적인 이야기는 다른 포스팅에서 소개해 드렸으니 오늘은 가장 걸림돌이 되고 가장 성가신 문제에 대해 이야기해 보겠습니다.
저는 아무래도 집주인과 전대차 계약이 필요한 부분과 그 집 주변에 살고 있는 사람들과의 이웃주민동의가 가장 큰 문제라고 생각합니다.
전대차계약이란 내가 임대로 들어가서 이 집을 다른 이에게 빌려줘서 사업을 하겠다는 것에 동의해 달라고 할 때 사용하는 것인데요. 전대차계약이 뭔자 잘 모르거나 괜히 어렵다는 생각이 들어서 싫어라 하시는 분들이 생각보다 많습니다. 아마도 에어비엔비 시작의 첫 관문은 이런 전대차계약을 해주는 집을 찾는 게 아닐까 싶습니다.
그리고 또하나 이웃주민동의가 있는데요. 사실 저는 이게 가장 큰 걸림돌이라고 생각해요. 보통 내 윗집, 아랫집, 양옆집을 포함한 전체 가구의 절반이상이 동의가 되어야 하는데요. 이것도 구청마다 달라서 전체 동의를 요구하는 곳도 있습니다. 그런데 이 동의를 받기가 상당히 까다롭습니다. 우리도 살면서 이웃집에 사는 사람 얼굴보기도 어려운데 이걸 일일이 동의를 받으러 다닌다는게 보통일이 아니거든요.
그리고 지나다니면서 건물을 보면 판넬같은 걸로 옥상에 막 지어올려진 건물들을 종종 볼 수 있는데 이게 다 불법건축물이라 이런 곳에서는 에어비엔비 사업을 하실 수 없습니다.
건축물대장을 때보시면 건물용도에 ‘근생’혹은 ‘근린생활시설’이라고 나오는 곳도 사업자를 내주지 않으니까 주의 하시면 좋겠네요.
에어비엔비 좋은 매물 찾는 꿀팁!
그러면 이렇게 매물찾기가 어려운데 포기해야 할까요? 아닙니다. 이런 상황에도 많은 사람들이 매물을 찾아서 에어비앤비 사업을 시작하고 있는걸 보면 우리도 할 수 있다는 말일 것입니다.
우리는 어떻게 매물을 찾아야 할까요? 전대차 계약 같은 경우는 집주인이랑 하는 거니까, 공실이 3~6개월정도 길게 비어 있었던 집을 노려보시는 것을 추천드립니다. 위치도 좋은데 이렇게 공실이 긴 집들은 집주인분들이 주변보다 조금더 월세를 높게 받고 싶어하시는 분들이거나 전입신고를 하지말라고 하시는 분인 경우가 많습니다.
월세를 높게 받고 싶은 분들은 이 월세가 집값에도 영향을 주니 나중에 팔때를 대비해서 공실이 생기더라도 월세를 높게 유지하고 싶은 분들이거든요. 전입신고는 우리도 해야 하니 거르시고, 우리는 이런 공실이 긴 곳을 노려보시면 좋습니다.
그분들도 집을 비워두는 것보다가 들어와서 주기적으로 청소도 해주고 월세도 주고 하는게 좋을 테니 이런 집들을 노려보시면 생각보다 전대차 계약을 해주시는 분들 있습니다. 이 외에도 위치가 좋다면 월세를 5~10만원정도 더 올려주고 진행하셔도 생각보다 좋은 반응을 기대할 수 있는데요.
한가지 생각하셔야 할 것은 입지도 좋고, 월세도 싸고, 집도 깨끗하고 다 좋다 하는 집은 사실 구하기 힘드실 것입니다. 왜냐하면 입장을 바꿔서 생각을 해봐도 굳이 멀쩡한 물건을 전대차계약이라는 찝찝한 계약을 끼고 빌려줄리가 없기 때문입니다.
그래서 인테리어가 개판이면 이것 최소비용으로 고쳐서 들어가시거나, 혹은 주변 시세보다 월세를 조금 더 준다고 하거나, 아에 공실이 길었던 매물위주로 노리시면 성공확률을 높일 수 있지 않을까 생각해봅니다
그리고 이웃집동의 같은 경우는 사실 답이 없는 것이, 개인적으로는 단독주택을 노리시는 것을 추천드려요. 단독주택이란 집주인이 1명이고 세입자가 여러명인 집을 말하는데, 이런 집들은 집주인에게 이웃집동의를 받아달라고 부탁하기 좋기 때문입니다.
물론 안한다고 하는 집주인들도 있고 사람이 바뀔때마다 동의를 새로 받아야 하는 귀찮은 부분들이 있으니 가장 좋은 것은 1가구만 살게 되어 있는 단독주택을 받는 것이 가장 깔끔하기는 합니다.