일본 부동산 투자는 엔저 상황과 저금리 대출, 그리고 특수한 세금 혜택으로 인해 한국 투자자들에게 매력적인 선택지가 되고 있으며, 특히 도쿄와 오사카 지역은 큰 가격 상승 잠재력을 보여주고 있다.
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엔저와 저금리라는 두 마리 토끼를 잡는 ‘일본 부동산’ 투자 열풍
최근 한국인들의 일본 부동산 투자가 크게 증가하고 있어요.
기획재정부가 2025년 3월 17일 국회에 제출한 ‘2017~2024년 한국인의 해외 부동산 취득을 위한 국가별 송금현황’에 따르면, 일본은 규모보다는 증가율이 특히 눈에 띄고 있습니다.
2023년 74건이었던 한국에서 일본으로의 부동산 매수 목적 송금 건수가 2024년에는 123건으로 크게 늘어났어요. 더 놀라운 것은 송금액이 총 3,920만 달러(약 570억 원)로, 건당 평균 송금액이 2023년 1.8억 원에서 2024년 4.6억 원으로 2.5배 이상 증가했다는 점입니다.
이렇게 일본 부동산 투자가 인기를 끌게 된 주요 이유 중 하나는 바로 엔저 현상입니다.
역사적으로 봤을 때, 현재의 엔저는 투자 기회로 여겨지고 있어요. 과거 1985년 플라자 합의 이후에는 달러당 250엔이었던 환율이 120엔으로 반토막 나면서 일본 수출품의 가격이 두 배로 올랐던 사례가 있었죠.
많은 투자자들은 지금의 엔저 상황이 언젠가는 끝나고 엔화 가치가 오를 것이라고 예상하고 있습니다. 엔화 가치가 오르면 일본 부동산에 투자한 한국인들은 부동산 가격 상승뿐만 아니라 환차익까지 얻을 수 있게 되는 거죠.
또 다른 매력적인 요소는 일본의 저금리 대출 환경입니다.
일본에서는 1%대의 저금리 대출이 가능해요. 이는 한국의 대출 금리보다 훨씬 낮은 수준으로, 금융자산 30억 원 이상을 보유한 PB 고객들이 특히 관심을 보이고 있습니다.
실제로 이런 고액 자산가들을 대상으로 작년부터 해외 부동산 투자 세미나가 수시로 개최되고 있으며, 현장을 직접 방문하는 임장 투어도 활발히 진행되고 있어요.
일본내 부동산 투자는 엔저와 저금리라는 두 가지 유리한 조건을 동시에 활용할 수 있는 투자 전략으로 주목받고 있는 것입니다.
“90년대 버블 붕괴? 이제는 달라요!” – 일본 부동산 시장의 새로운 흐름
많은 사람들이 일본에서 부동산 하면 90년대 버블 붕괴 이후의 장기 침체를 떠올리지만, 최근 몇 년간 일본 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이하고 있어요.
90년대 초 일본은 거품 경제를 해결하기 위해 2.5%였던 기준금리를 6%까지 올리고, LTV(담보인정비율)를 70%로 제한하는 등 강력한 규제를 시행했습니다.
이로 인해 부동산 시장이 급격히 얼어붙었고, 일본 주가지수는 3만 8천에서 8천까지 폭락했으며, 부동산 가격도 장기간 정체 또는 하락하는 침체기에 접어들었죠.
하지만 최근 들어 특히 도쿄와 오사카를 중심으로 일본 부동산 시장에 변화의 바람이 불고 있습니다. 중국과 홍콩을 비롯한 외국 자금이 일본에 유입되면서, 도쿄의 신축 아파트 가격이 1년에 60%나 오르는 현상이 나타나고 있어요.
많은 외국인 투자자들이 엔화가 저평가된 상태에서 상대적으로 저렴한 일본 부동산을 구매한 뒤, 부동산 가격 상승과 함께 엔화 강세까지 예상하며 이중 수익을 노리고 있습니다.
물론 모든 일본 부동산의 가격이 오르는 것은 아니에요. 가격 상승은 주로 외국인 투자가 집중되는 도쿄와 오사카 같은 대도시에 한정되어 있습니다.
이런 대도시를 제외한 지방은 노령화가 심화되면서 오히려 장기간 방치된 빈집 문제가 심각해지고 있는 상황이죠.
따라서 일본 부동산 투자에서는 지역 선택이 매우 중요한 요소로 작용합니다. 투자자들은 인구 유입이 지속되고 있는 대도시 중심의 핵심 지역에 투자해야 수익을 기대할 수 있어요.
일본내 부동산 시장의 새로운 트렌드는 단순히 시세 차익을 노리는 투자에서 벗어나 다양한 목적의 투자로 확장되고 있습니다. 절세를 위한 노후 단독주택 투자, 상속세 절감을 위한 타워맨션 구매 등 일본만의 특수한 부동산 투자 전략이 발달하고 있어요.
이러한 다양한 투자 옵션은 한국 투자자들에게 새로운 기회로 다가오고 있습니다.
절세와 안전이라는 보너스까지! 일본 부동산 투자의 숨겨진 장점들
일본의 부동산 투자가 매력적인 이유는 단순히 가격 상승 기대나 엔저 환경만이 아닙니다.일본 특유의 세금 제도와 안전성 측면에서도 큰 장점이 있어요.
일본에서는 건물에 대한 감가상각 경비처리가 가능한데, 이는 세금 절감에 큰 도움이 됩니다. 오래된 주택을 저렴하게 구입해서 내구연수가 지난 건물 부분에 감가상각 비용처리를 할 수 있어요. 또한 매년 60만 엔씩 5년간 세액공제가 가능해 노후 단독주택 구입이 절세 수단으로 활용되고 있습니다.
특히 일본은 다주택자에 대한 중과세가 없어 여러 채의 노후주택을 구매해 5년 동안 절세 효과를 누린 후 판매하고, 다시 다른 노후주택을 구입하는 재테크 방법이 인기를 끌고 있어요.
5년을 기준으로 하는 이유는 양도소득세 때문인데, 일본에서는 5년 미만 보유 시 양도세가 40%지만 5년 이상 보유하면 양도세가 절반으로 줄어들기 때문입니다.
또 다른 흥미로운 투자 대상은 타워맨션입니다.
부자들이 좋아하는 타워맨션 투자
일본은 지진 등 자연재해가 빈번한 나라이기 때문에, 14층(45m) 이상의 건물에는 바닥에 고무판을 깔아 지진 충격을 흡수하는 면진설계가 의무화되어 있어요.
이런 안전시설이 강화된 타워맨션은 건축비용이 많이 들어가지만, 상속세 측면에서 큰 이점이 있습니다.
타워맨션은 대지에 대한 지분은 작고 건물 가격이 시세의 대부분을 차지하는데, 일본 세법에서는 건물은 감가상각으로 평가가 계속 낮아지는 것으로 보기 때문에 상속세 평가액이 낮게 책정됩니다.
실제로 1억 엔짜리 타워맨션의 경우, 세법상 가격이 평균 시가의 30% 정도인 3천만 엔으로만 평가되어 상속세 부담이 크게 줄어들게 되죠.
물론 일본 부동산 투자에는 주의해야 할 점도 있습니다.
구입 시 취득세가 고정자산평가액(보통 시세의 60~70%)의 4%가 부과되고, 매년 고정자산평가액의 1.4%를 보유세로 납부해야 해요.
등록면허세도 고정자산평가액의 2%를 추가로 내야 하며, 인지세와 법무사 수수료 등도 고려해야 합니다.
특히 중개 수수료가 한국보다 훨씬 높은데, 일본의 경우 (매매가의 3% + 6만 엔)에 소비세 10%가 추가되며, 매도인과 매수인 양쪽에서 모두 수수료를 받아갑니다. 20억 원짜리 아파트 거래의 경우 중개수수료만 총 1억 3천 3백만 원에 달할 수 있어요.
이런 높은 거래 비용을 고려하면, 일본 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 단기간에 시세 차익을 노리기보다는 최소 5년 이상의 장기 투자 전략이 필요해요.
또한 도쿄나 오사카와 같은 핵심 지역에 투자하고, 절세나 상속세 절감과 같은 일본 특유의 부동산 투자 이점을 잘 활용한다면 충분히 매력적인 투자가 될 수 있을 것입니다.
어떠셨나요?
일본내 부동산 투자는 우리 나라와 달리 시세차익을 노리는 투자라기 보다는 부자들의 절세수단으로 봐야해요.
중개수수료율도 거의 10%에 육박하기 때문에 신중하게 접근하시기를 추천드려봅니다.