전세자금대출, 왜 갈수록 어려워는지 아시나요? 오늘은 안그래도 힘든 서민들 삶을 팍팍하게 만드는 주택문제에 대해서 다뤄볼까 합니다. 아시는 분들은 아시겠지만 이런 속사정은 잘 모르는 경우가 많으니 교양 삼아 봐두시는걸 추천드려요.
한줄평: 전세자금대출의 문턱이 높아지고 있는데요. 2024년 하반기부터 보증요율 인상과 대출심사 강화가 예상되며, 이는 HUG의 막대한 손실과 시장 리스크 증가가 주된 원인입니다.
목차
전세자금대출 보증사의 눈물 – 충격! HUG 손실액이 4조원?
전세자금대출 시장에서 가장 큰 이슈는 주택도시보증공사(HUG)의 천문학적인 손실입니다. 2018년만 해도 583억 원이었던 보험금 지급액이 2023년에는 무려 3조 5544억 원으로 폭증했어요. 2024년에도 9월까지 벌써 3조 220억 원의 보험금을 지급했고, 연말까지 4조 원을 넘어설 것으로 예상됩니다. 더 충격적인 건 2025년에는 이 금액이 6조 원까지 늘어날 것으로 예측된다는 거예요.
문제는 이렇게 지급한 보험금의 회수율이 고작 15%대라는 점입니다. 쉽게 말해 100원을 지급했다면 85원은 그냥 날리는 셈이죠. HUG는 이런 상황을 극복하기 위해 2023년 12월에 자본금을 5조 원에서 10조 원으로 늘리고, 보증한도도 자기자본의 70배에서 90배로 확대했습니다. 하지만 이런 조치에도 상황은 여전히 심각한 상태예요.
이러한 HUG의 위기는 전세시장 전반에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 1970년대부터 한국의 독특한 주거문화로 자리잡은 전세제도는 원래 은행보다 사채시장이 활성화되었던 시절의 산물이었어요. 당시 공금리 제도 하에서 대기업의 평균 대출금리가 16% 수준이었고, 개인 간 거래는 월 5%(연 60%)의 이자가 일반적이었죠. 이런 고금리 시대에 전세는 임대인과 임차인 모두에게 윈윈(Win-Win)이 되는 제도였습니다.
하지만 2000년대 들어 시장금리가 하락하고 전세가 반전세, 월세로 전환되면서 2006년부터 전세자금대출이 본격적으로 등장하게 됐어요. 주택금융공사나 서울보증보험 같은 기관들이 보증을 서주면서 은행들이 적극적으로 대출을 해주기 시작했고, 이는 전세제도를 다시 활성화시키는 계기가 되었습니다.
🏦 “전세사기의 함정” – 3종 세트의 허점과 대출 리스크
전세자금대출이 까다로워지는 또 다른 이유는 전세권 보호를 위한 ‘3종 세트'(주민등록 전입, 실거주, 확정일자)의 구조적 허점 때문입니다. 예를 들어, 임차인이 잠시라도 주민등록을 옮겼다가 돌아오면 3종 세트의 효력이 깨지고, 새로 전입한 다음날 0시부터 다시 효력이 발생하게 돼요.
더 심각한 문제는 전세사기의 위험성입니다. 임차인이 3종 세트를 모두 갖췄더라도, 같은 날 집주인이 대출을 받으면 임차인의 권리가 후순위로 밀릴 수 있어요. 이런 위험 때문에 은행들은 전세자금대출을 할 때 보증기관의 보험에 의존할 수밖에 없는데, 최근 보증기관들이 손실을 줄이기 위해 보증비율을 90~100%에서 80% 이하로 낮추겠다고 발표했습니다.
이런 구조적 문제의 근원은 한국의 부동산 등기제도에서 찾을 수 있습니다. 한국은 1912년 토지조사 때 대장에 기재된 사람을 최초 소유자로 인정하고 있는데, 광복과 농지개혁, 6.25전쟁을 거치면서 소유권 기록이 많이 훼손되었어요. 이로 인해 한국은 등기의 공신력을 부정하는 제도를 채택하게 되었고, 이는 전세권 보호에도 영향을 미치게 됩니다.
특히 한국이 채택한 형식적 심사주의는 등기 처리는 빠르지만 위조나 변조의 위험이 큰 시스템이에요. “맞고 틀리고는 우리가 알아서 할 테니, 등기소는 접수한 서류나 빨리 처리해달라”는 한국인의 성향이 반영된 결과죠. 이런 시스템에서 전세권과 같은 물권은 시간 순서가 매우 중요한 반면, 일반 전월세 계약과 같은 채권은 보호받기 어려운 구조가 되었습니다.
💰 “대출 문턱이 높아진다” – 앞으로의 전세자금대출 전망
앞으로 전세자금대출은 더욱 깐깐해질 전망입니다. 금융위원회는 임대인의 신용도 심사를 강화하는 방안을 검토 중이에요. 신용등급이 낮거나 대출이 많은 임대인의 경우, 세입자가 전세자금대출을 받기 어려워질 수 있다는 뜻입니다.
2024년 10월 30일에는 HUG가 추진하던 7천억 원 규모의 후순위 영구채 발행에도 제동이 걸렸어요. 이 영구채가 발행됐다면 63조 원의 추가 보증여력이 생길 수 있었는데, 4.1%라는 높은 금리가 문제가 됐습니다. 전문가들은 연말까지 부서 간 조정을 통해 영구채 발행이 승인될 가능성이 있지만, 보증요율 인상이나 대출 기준 강화 등 손실을 줄이기 위한 추가 조치는 불가피할 것으로 전망하고 있습니다.
이러한 변화들로 인해 전세자금대출을 받으려는 서민들의 부담은 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 특히 신혼부부나 젊은 층의 주거 안정성이 위협받을 수 있어, 정부의 추가적인 대책 마련이 시급한 상황입니다.
이러한 변화는 1989년 서울의 전셋값이 29.6% 올랐던 시기와는 또 다른 양상을 보이고 있습니다. 당시에는 1기 신도시 개발로 문제를 해결했지만, 현재는 임대차 3법 시행 이후 전세시장이 더욱 복잡해졌어요. 전세 만기 연장 권리를 임차인에게 부여해 실질적으로 4년으로 늘어난 계약기간은 전세시세의 폭등을 야기했고, 이는 다시 전세자금대출 수요 증가로 이어졌습니다.
현재 금융권에서는 임대인의 상환능력 평가를 강화하는 방안을 적극 검토하고 있어요. 이는 전세금 반환 리스크를 줄이기 위한 조치지만, 동시에 서민들의 주거비용 부담을 가중시킬 수 있는 양날의 검이 될 수 있습니다. 특히 저금리 시대가 막을 내리고 금리 상승기에 접어들면서, 전세자금대출을 활용한 주거 이동이 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다.