DR Horton 회사라고 들어보셨나요? 미국 주택 시장의 1위 기업인데 이번에 버핏이 비밀리에 매수한 것으로 알려져 화제가 되고 있습니다. 요즘 금리도 높고 주택가격도 불안정해서 딱히 투자하기 좋은 시기는 아닌데 버핏은 왜 미국 주택 시장에 투자하게 되었는지 궁금하실텐데요. 오늘은 1위 기업과 2위 기업을 묶어서 소개해 드리고 투자해도 괜찮은지 분석해 보겠습니다.
DR Horton(DHI)과 Lennar(LEN). 이름만 들어서는 생소할 수 있지만, 미국에서 집을 한 번이라도 알아본 사람이라면 이 회사들을 잊어버리긴 쉽지 않은데요.
이 두 기업은 미국 주택 건설 시장의 양대 산맥이자, “집을 짓고 파는 산업의 절대 강자”이기 때문입니다.
일반 투자자들에게는 “경기 따라 출렁이는 건설업” 정도로 보일 수 있지만 워런 버핏의 눈에는 조금 달라 보였을 겁니다.
미국의 구조적인 주택 부족 문제와 전국 단위의 공급망을 가진 기업의 경쟁력을 합쳐 보면, 이건 단순한 경기 민감 업종이 아니라 장기적으로 안정적인 현금 창출 사업이 될 수 있거든요.
오늘은 DR Horton과 Lennar를 버핏의 투자 철학에 비춰 살펴보고, 두 회사의 사업 구조와 최근 주가 흐름, 산업 사이클, 그리고 우리가 어떤 가격대에서 접근하면 좋을지 구체적으로 이야기해보겠습니다.
두 회사의 역사와 사업 구조
DR Horton(DHI)은 미국 주택 건설 업계의 ‘절대 1위’입니다.
1978년 설립된 이후 지금까지 미국 전역에서 8만 채가 넘는 주택을 매년 공급하고 있는데요.
강점은 보급형 주택 시장이에요.
첫 집을 사려는 젊은 세대가 주요 고객층이라, 경기 변동에도 비교적 안정적인 수요가 유지됩니다.
DHI의 사업 모델은 단순한 집 짓기에서 끝나지 않아서, 토지 뱅크(자체 보유 부지)와 자체 모기지 금융을 운영해, 집을 짓는 것부터 파는 것, 금융까지 아우르는 수직계열화를 구축했습니다.
이 덕분에 경기 침체기에도 이익을 방어할 수 있는 힘을 갖추고 있습니다.
Lennar(LEN)는 업계 2위지만, 효율성과 수익성 측면에서는 오히려 더 뛰어나다는 평가를 받고 있어요.
주택 라인업도 다양한데, 단독주택부터 고급형 주택, 타운홈, 다세대 임대용 아파트까지 포트폴리오가 폭넓습니다.
최근에는 디지털 플랫폼을 통해 온라인으로 집을 보고 계약까지 할 수 있는 시스템을 도입했고, 금융 서비스까지 확장해 고객 경험을 완전히 바꾸고 있습니다.
두 회사의 장점을 정리해보면, DHI는 “보급형 대량 공급의 제왕”, LEN은 “고급주택 & 플랫폼을 통한 다양성”라 할 수 있습니다.
주가는 왜 흔들렸을까?
2025년 8월 기준 현재 주가는 아래와 같은데요
- DHI: 약 161달러
- LEN: 약 129달러
둘 다 2024년 고점 대비 약 10~15%가량 하락했습니다. 그 이유는 뻔합니다. 금리 때문이죠.
미국 모기지 금리는 현재 7% 수준입니다. 집을 사려면 대부분 대출을 받는데, 이자 부담이 크게 늘자 신규 수요가 줄어든 겁니다.
기존 주택 시장도 꽉 막혀 있어요. 집주인들은 3%대 낮은 금리로 묶인 기존 대출을 유지하려고 집을 팔지 않고 있습니다.
그러니 신규 주택 판매가 수요를 메우는 상황이죠. 재밌는 건, 이런 환경에서 오히려 대형 건설사들이 기회를 잡고 있다는 겁니다.
이들은 레이트 바이다운(고객 대신 일부 금리를 내주는 프로모션) 같은 전략으로 거래를 유지하고 있어요.
단기적으로 마진은 줄지만, 시장 점유율을 높이는 데는 성공하고 있습니다.
즉, 주가 하락은 단기적 금리 충격 때문이지, 기업 본질이 흔들린 건 아니라는 거죠.
산업 사이클 – 지금은 어디쯤?
주택 건설업은 전형적인 경기 순환 업종입니다. 현재 상황을 정리하면 이렇습니다.
부정적 신호
→ 미국 주택 건설업체 심리지수(NAHB)가 30대에 머물며 ‘비관’ 구간.
→ 건축 허가 건수와 백로그(미인도 계약) 모두 감소세.
→ 고금리 환경이 소비자의 구매력을 억누르고 있음.
긍정적 신호
→ 미국은 여전히 심각한 주택 부족 상태. 금융위기 이후 10년 넘게 신규 주택 공급이 부족했습니다.
→ 2025년 7월 기준 신규 주택 착공 건수는 5개월 만에 최고치. 특히 다세대 주택 수요가 늘고 있음.
→ 연준의 금리 인하 기대감이 점점 커지고 있음.
결국 지금은 단기 침체 구간이지만, 장기 성장 잠재력이 충분한 시점이라고 볼 수 있습니다. 버핏은 바로 이런 상황을 노려왔습니다.
버핏이라면 이렇게 했을까?
솔직히 말하면, 건설사 주식이라고 하면 처음엔 매력이 없어 보였습니다.
“집 장사? 경기 꺾이면 망하는 거 아냐?” 이런 생각이 먼저 들었죠.
그런데 워런 버핏이 D.R. Horton을 사들였다는 소식을 듣고는 “잠깐, 내가 뭔가 놓치고 있는 게 있나?” 싶더라고요.
그래서 차근차근 따져보기 시작했습니다. 먼저, 사람은 어디서 살든 결국 집이 필요하다는 사실이 눈에 들어왔어요.
경기가 나쁘다고 전부 길거리에서 잘 수는 없잖아요
특히 미국은 금융위기 이후 집을 충분히 짓지 않아서 여전히 주택이 부족하다는 기사들을 본 적이 있었는데, 그게 딱 맞아떨어진 거예요.
버핏이 봤던 것도 아마 이 포인트였겠죠.
그 다음엔 두 회사를 비교해봤습니다. DR Horton은 “싸고 많이 짓는 회사”라면, Lennar는 “조금 더 비싸게, 다양하게, 하지만 똑똑하게 짓는 회사”였습니다.
DHI는 첫 집을 마련하는 젊은 층을 잡고 있고, LEN은 고급 주택, 타운홈, 심지어 스마트홈까지 품고 있으니까요. 저는 이걸 마치 음식점으로 비유했어요.
DHI는 대형 패스트푸드 체인 같은 느낌이고, LEN은 다양한 메뉴를 갖춘 패밀리 레스토랑 같다고요.
둘 다 고객층이 확실하니, 쉽게 무너질 일은 없어 보였습니다.
주가를 다시 보니 재미있더군요. 지금은 금리 때문에 눌려 있는 상태인데, 그게 꼭 나쁜 것만은 아니었습니다.
버핏이 늘 강조하는 말이 있죠. “좋은 회사를 싸게 사라.” 지금이 딱 그런 순간일 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
마치 여름 세일 때 평소에 사고 싶던 옷을 20% 할인된 가격에 집어드는 기분이랄까요.
사실 두 회사 모두 이전에 소개해 드린 록히드 마틴이나 다른 회사들처럼 엄청나게 저평가가 되어 있다거나 per이 산업평균보다 현저하게 낮다거나 뭐 그런 것은 아닙니다.
그래서 싸다는 느낌보다는 앞으로 수요가 분명 있을 것이 분명한 장기적인 종목으로서 흐름에 편승하는 느낌이에요.
그래서 제가 투자한다면 이렇게 접근할 것 같아요.
- DHI는 150달러 밑으로 떨어지면 진지하게 사볼 만하다.
- LEN은 120달러 근처면 충분히 괜찮다.
- 둘 다 180~150달러 이상으로 훌쩍 뛰면 조금씩 수익 실현해라.
주택 시장이 당장은 금리에 막혀 숨 고르기를 하고 있지만, 길게 보면 미국 사람들은 결국 집을 더 필요로 할 수밖에 없고, 그때 살아남아 시장을 장악할 회사는 바로 이 두 회사일 테니까요.
그래서 저도 이번에는 단순히 차트를 보고 단타를 치는 게 아니라, 버핏처럼 “10년 뒤에도 살아남을 회사에 지금부터 조금씩 투자해보자”는 마음을 먹었습니다.
